Tout savoir sur le fonctionnement du déficit foncier

Qu’est-ce que le déficit foncier ?

Lorsqu’un propriétaire d’un bien mis en location supporte plus de charges que de revenus locatifs, il se trouve alors en situation de « déficit foncier ». Ce dernier peut être imputé, sous conditions du revenu imposable. Il est imputable sur le revenu global à hauteur de 10 700 € par an durant la durée des travaux, pendant deux ans maximum, puis sur les revenus fonciers existants.

Pourquoi investir dans l’immobilier en déficit foncier ?

Le déficit foncier permet au propriétaire bailleur d’optimiser ses revenus locatifs tout en réduisant ses impôts. Ce dispositif de défiscalisation comporte plusieurs avantages pour un investissement immobilier dans une grande ville telle que Toulouse ou Bordeaux :

Quelles sont les conditions pour faire du déficit foncier ?

Pour pouvoir bénéficier des avantages du déficit foncier, le propriétaire bailleur doit respecter ces quelques conditions :

• L’investissement immobilier doit concerner une location non meublée à titre de résidence principale ou secondaire du locataire pour une durée de 3 ans.
• Déduire ces dépenses relatives à des travaux d’entretien, de réparation ou d’amélioration et de rénovation, et non celles de construction et d’agrandissement.
• Imposer ses revenus locatifs via le régime réel.
• Payer ses travaux déductibles des revenus fonciers pendant l’année en cours.

Les conditions liées au logement

• Louer son bien immobilier vide. Dans le cas d’une location meublée, les loyers perçus entrent dans une autre catégorie de revenus que les revenus fonciers : les bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
• Être imposé au régime réel pour pouvoir déduire les charges réelles liées à la gestion du bien et ainsi créer du déficit foncier.
• Louer le bien immobilier pendant 3 ans (jusqu’au 31 décembre de la 3ème année suivant l’imputation du déficit sur le revenu).

Quelles charges peut-on déduire des revenus fonciers ?

En tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité de déduire de vos revenus fonciers un certain nombre de charges engagées pour votre bien immobilier. Ces déductions permettent de réduire votre imposition et d’améliorer la rentabilité de votre investissement locatif.

• Les frais de gestion et d’administration du bien : il s’agit notamment de la rémunération d’un concierge, des frais d’agence immobilière ou d’un syndic de copropriété, des frais comptables, etc.
• Les impôts liés au logement et non récupérables auprès du locataire : cela concerne principalement la taxe foncière, mais aussi la taxe d’ordures ménagères si elle n’est pas comprise dans les charges locatives.
• Les dépenses de réparation et d’entretien : il peut s’agir de travaux pour remédier à la vétusté du logement, de travaux d’amélioration de la performance énergétique, ou encore de travaux réalisés pour faciliter la location du bien (remplacement d’une chaudière, réfection de la peinture, etc.).
• Les dépenses d’amélioration : ces dépenses permettent d’améliorer le confort et la qualité de vie dans le logement, sans en modifier la structure. Il peut s’agir de l’installation de double vitrage, de l’isolation des combles, de l’aménagement d’une salle de bains, etc.
• Les provisions pour charges dans le cadre d’une copropriété : vous pouvez déduire les provisions pour charges que vous avez payées au syndic de copropriété, même si vous n’avez pas pu les récupérer auprès de vos locataires.
• Les charges locatives : si vous n’avez pas pu récupérer les charges locatives auprès de votre locataire au 31 décembre de l’année suivant son départ, vous pouvez les déduire de vos revenus fonciers.
• L’indemnité d’éviction ou de relogement d’un locataire : si vous avez dû indemniser un locataire pour son éviction ou son relogement, vous pouvez déduire cette somme de vos revenus fonciers.
• Les primes d’assurance : vous pouvez déduire les primes d’assurance liées à votre bien immobilier, comme l’assurance propriétaire non occupant (PNO), l’assurance loyers impayés (GLI), ou l’assurance risques locatifs.
• Les intérêts et frais d’emprunt : si vous avez souscrit un prêt immobilier pour financer l’acquisition ou la rénovation de votre bien immobilier, vous pouvez déduire les intérêts et les frais d’emprunt de vos revenus fonciers.

Comment se calcule le déficit foncier ?

Pour bien calculer son déficit foncier, un investisseur doit suivre ces quelques étapes :

• déterminer le total des revenus immobiliers bruts, le total des intérêts d’emprunt et des charges.
• déduire les charges du revenu brut global. Si le résultat est négatif, il constitue un déficit déductible des revenus fonciers des années suivantes.
• imputer ensuite les autres dépenses sur les revenus nets (hors charges relatives aux intérêts d’emprunt). Si le résultat est négatif, ce montant est déductible du revenu global dans la limite de 10 700 €.

Doublement du plafond du déficit foncier : une opportunité pour les bailleurs jusqu’à 2025

Face à la crise du logement et aux enjeux de la transition énergétique, le gouvernement a mis en place plusieurs mesures pour inciter les bailleurs à rénover leurs biens locatifs, notamment les passoires thermiques. Parmi ces mesures, l’Assemblée nationale a adopté, dans le cadre du second projet de loi de finances rectificative pour 2022, le doublement du plafond du déficit foncier. Cette disposition importante permet aux propriétaires occupants de réduire leurs impôts sur le revenu en déduisant les dépenses engagées dans la rénovation énergétique de leur bien.

Quelles sont les conditions pour revendre son logement avec le déficit foncier ?

Le dispositif de déficit foncier vise à inciter les propriétaires à réaliser des travaux de rénovation énergétique dans leurs biens locatifs. En contrepartie de ces travaux, ils bénéficient d’une réduction d’impôt sur le revenu.

Cependant, cette mesure fiscale est assortie d’une condition : le bien immobilier doit rester loué nu pendant au moins trois ans après la fin des travaux. Si un propriétaire décide de revendre son bien immobilier avant la fin de la troisième année qui suit la mise en place du dispositif de déficit foncier, il devra rembourser l’avantage fiscal perçu.

Ce délai de trois ans a pour objectif de s’assurer que les propriétaires investissent réellement dans la rénovation énergétique de leurs biens et non qu’ils n’utilisent le déficit foncier que comme un moyen de réduire leurs impôts sur le revenu à court terme.

Comment déclarer les charges déductibles de vos revenus fonciers ?

En tant que propriétaire bailleur, vous avez la possibilité de déduire certaines charges de vos revenus fonciers afin de réduire votre imposition. Pour ce faire, vous devez les déclarer lors de votre déclaration annuelle de revenus, en suivant les étapes suivantes :

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Page mise à jour le 08/04/2025