Accueil – Investir en LMNP à Toulouse dans une résidence meublée avec Sporting Promotion

Investir en LMNP à Toulouse dans une résidence meublée avec Sporting Promotion

L’essentiel

  • Le statut LMNP à Toulouse (Loueur Meublé Non Professionnel) permet à un particulier de louer un bien meublé tout en profitant d’un régime fiscal avantageux dans une ville à forte demande locative.
  • Les avantages du statut : récupération de la TVA (sous conditions), amortissement comptable du bien et la perception de revenus locatifs partiellement ou non imposés.
  • Les régimes fiscaux : le dispositif offre le choix entre le micro-BIC, avec un abattement de 50 % sur les recettes jusqu’à 77 700 €, et le régime réel permettant de déduire l’ensemble des charges et d’amortir le bien.
  • Les conditions d’éligibilité : le logement doit être loué meublé, et les revenus locatifs doivent être inférieurs à 23 000 € par an ou représenter moins de 50 % des revenus globaux du foyer fiscal.

 

Les programmes neufs disponibles à l’investissement LMNP Toulouse

Acteur local de la promotion immobilière, Sporting Promotion réalise des résidences où la convivialité s’organise autour de salles de sport, d’œuvres d’art et d’espaces paysagers.

Retrouvez tous nos programmes pour votre investissement locatif en location professionnelle non meublée à Toulouse et sa proche périphérie.

Liste des programmes

Comprendre le statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) à Toulouse

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP), instauré en 1949, offre aux investisseurs la possibilité de générer des revenus complémentaires grâce à la location d’un bien immobilier meublé, qu’il soit neuf ou ancien. Ce dispositif, particulièrement prisé à Toulouse, présente des avantages fiscaux notables, notamment la récupération de la TVA sur l’acquisition du bien si celui-ci est situé dans une résidence de services et sous certaines conditions sont remplies. Pour bénéficier de ce statut, il est impératif que les revenus locatifs n’excèdent pas 23 000 € par an ou ne dépassent pas 50 % des ressources totales du foyer. Les revenus issus de cette activité sont déclarés dans la catégorie des Bénéfices Industriels et Commerciaux (BIC), permettant de choisir entre deux régimes d’imposition :

  • le micro-BIC, qui accorde un abattement forfaitaire de 50 % sur les loyers perçus,
  • le régime réel, qui autorise la déduction des charges et l’amortissement du bien pour optimiser la fiscalité.

Retrouvez toutes les informations sur le statut LMNP.

Téléchargez gratuitement
notre guide LMNP

Réalisé par nos experts, ce guide vous accompagnera dans votre projet d’achat.

Je télécharge le guide

Quelles sont les conditions pour bénéficier du statut LMNP à Toulouse ?

Les conditions d’éligibilité au statut de Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP) sont précisément définies par l’article 155 IV du Code Général des Impôts.

  • Qui peut prétendre au statut LMNP ?

    Pour obtenir le statut de LMNP, l’investisseur doit répondre à plusieurs critères :

    • Il doit être une personne physique domiciliée fiscalement en France.
    • Son activité de location ne doit pas constituer sa principale source de revenus.
    • Les recettes issues de la location ne doivent pas excéder 23 000 € par an ou 50 % des revenus totaux de son foyer fiscal pour une location classique et 15 000 € pour les meublés de tourisme non classés. Si ces limites sont dépassées, le loueur bascule automatiquement dans le statut de Loueur en Meublé Professionnel (LMP), avec un régime fiscal différent.

  • Les critères de location du bien

    Le bien loué sous ce statut doit répondre à une définition stricte du logement meublé. Il doit comporter un ameublement minimal permettant au locataire d’y vivre immédiatement sans avoir à acheter de mobilier additionnel. Cela comprend : 

    • Un lit avec matelas et linge de lit. 
    • Des volets, rideaux ou stores dans les chambres.
    • Une table et des chaises.
    • Des espaces de rangements.
    • Un four ou micro-ondes.
    • De plaques de cuisson.
    • De vaisselle et d’ustensiles de cuisine.
    • D’un réfrigérateur et d’un congélateur.
    • De luminaires.
    • De matériel de ménage adapté au logement.

    La superficie du logement ne doit pas être inférieure à 9 m².

  • Les démarches administratives à effectuer

    Le statut LMNP impose une déclaration d’activité au Greffe du Tribunal de Commerce (formulaire POi) dont dépend la commune où est situé le logement dans un délai de 15 jours suivant le démarrage du bail. Ce formulaire permet d’obtenir un numéro de SIRET nécessaire pour la déclaration des revenus locatifs et l’accès aux avantages fiscaux associés.

Testez votre éligibilité au statut LMNP

Simulation GRATUITE et sans engagement

Je demande ma simulation

Quels types de biens sont éligibles au LMNP à Toulouse ?

Les investisseurs peuvent choisir parmi différents types de biens pour leur investissement en LMNP comme les appartements et maisons (neufs ou anciens) ou les logements en résidences de services :

  • Les résidences étudiantes.
  • Les résidences séniors.
  • Les EHPAD.
  • Les résidences d’affaires et de tourisme.

Pour être considéré comme résidence de services, celle-ci doit proposer au minimum trois services parmi l’accueil, la fourniture de linge, le petit-déjeuner ou le ménage.

Quels sont les avantages fiscaux du statut LMNP ?

  • Récupération de la TVA

    Le LMNP permet de récupérer la TVA sur l’acquisition d’un bien immobilier neuf. Dans le cadre d’un investissement en résidence de services (étudiante, senior, affaires, ou tourisme), la TVA de 20 % peut être récupérée progressivement. Cette restitution s’effectue par un échelonnement sur 20 ans, à condition que l’investisseur conserve le bien pendant toute cette durée.

  • Amortissement des biens et régime réel

    Avec le régime réel, l’investisseur peut déduire de nombreuses charges (travaux, frais de gestion, intérêts d’emprunt) et amortir son bien immobilier ainsi que le mobilier, réduisant ainsi l’impôt sur les revenus locatifs.

    Bon à savoir

    La loi de finances 2025 (PLF) modifie le statut LMNP en réintégrant les amortissements (travaux, mobilier, intérêts d’emprunt, etc.) dans le calcul de la plus-value immobilière à partir du 1er mars 2025. La base imposable sera donc augmentée du montant total des amortissements pratiqués. Cette mesure épargne les résidences étudiantes, seniors et EHPAD, qui conservent leur régime fiscal actuel.

  • Complément de revenus et préparation à la retraite

    L’investissement en LMNP permet de générer des revenus réguliers pour se constituer un patrimoine et préparer sa retraite.

Exemple d’un achat d’appartement LMNP dans une résidence à Toulouse

Pierre, 50 ans, décide d’acheter un appartement T1 de 25 m² à 150 000€  qu’il loue en meublé dans une résidence neuve dans le quartier jeune et dynamique des Minimes. Grâce à son investissement LMNP, il s’assure des revenus complémentaires tous les mois jusqu’à sa retraite.

Bon à savoir

Les investisseurs ayant investi avant le 1ᵉʳ janvier 2023 en LMNP avec le dispositif Censi-Bouvard bénéficient d’une réduction d’impôt de 11 % du prix d’achat du bien immobilier sur 9 ans.

Quelle est la fiscalité du statut de Loueur Meublé Non Professionnel à Toulouse ?

  • Régime micro-BIC

    Le régime micro-BIC est applicable lorsque les revenus locatifs annuels ne dépassent pas 77 700 €. Ce dispositif fiscal simplifié permet aux investisseurs de bénéficier d’un abattement forfaitaire de : 

    • 50 % sur les revenus locatifs pour les locations classiques.
    • 30 % pour les meublés de tourisme non classés.

    Ce régime est idéal pour les investisseurs qui souhaitent une comptabilité simplifiée et qui ont peu de dépenses à déduire.

  • Régime réel

    Le régime « réel » devient obligatoire si les recettes locatives dépassent 77 700 € par an, mais il peut aussi être choisi volontairement par l’investisseur si celui-ci souhaite déduire l’ensemble de ses charges réelles et amortir son bien immobilier et son mobilier. Ce régime permet d’optimiser la fiscalité en réduisant l’assiette imposable grâce à la déduction des dépenses suivantes :

    • Les charges de copropriété.
    • Les factures d’électricité, de téléphonie et d’internet si elles sont réglées par le propriétaire.
    • L’assurance habitation.
    • Les frais d’entretien et de réparation du logement.
    • Les frais de gestion locative en cas de recours à une agence.
    • Les taxes foncières et la taxe d’habitation.
    • Les intérêts d’emprunt et les frais de dossier liés au financement du bien.

    Le régime réel est particulièrement intéressant pour les investisseurs souhaitant maximiser leur rentabilité en optimisant leur fiscalité sur le long terme.

Exemple d’un investissement en LMNP en location longue durée avec le régime micro-Bic à Toulouse

Micro-BIC
Revenus locatifs annuels18 000 €
Abattement forfaitaire (50 %)9 000 € (forfait)
Amortissements déductiblesNon applicable
Revenu imposable9 000 €
Impôt sur le revenu (TMI 30 %)2 700 €
Prélèvements sociaux (17,2 %)1 548 €
Total impôt et prélèvements4 248 €
Charges et frais annuels3 000 €
Résultat net annuel10 752 € (18 000 – 3 000 – 4 248)
Rentabilité locative3,27 % (10 752 / 328 000)

Quelles sont les démarches obligatoires pour investir avec le statut LMNP ?

  1. Déclarer le début d’activité et obtenir un SIRET

    L’investisseur doit d’abord déclarer le début de son activité de location meublée afin d’obtenir un numéro SIRET, indispensable pour exister fiscalement en tant que loueur. Depuis le 1er janvier 2023, cette formalité s’effectue en ligne sur le guichet unique de l’INPI, qui centralise les créations d’activité. En pratique, si la première mise en location intervient le 15 mars, la déclaration est à réaliser au plus tard le 30 mars (délai usuellement retenu de 15 jours dans la pratique LMNP, notamment lors du remplissage du P0i dématérialisé).

    Vous devez remplir le formulaire en ligne qui correspond au Cerfa P0i (déclaration de début d’activité pour une personne physique) et fournir toutes les informations demandées sur vous-même (identité, domicile) et sur le bien loué (adresse, description, date de début de location).

    L’INPI transmettra votre dossier au greffe du tribunal de commerce de Toulouse, qui vous attribuera votre numéro SIRET.

  2. Choisir son régime d’imposition

    Lors de votre déclaration d’activité, vous devrez choisir votre régime fiscal. Deux options principales existent : 

    • Régime Micro-BIC : applicable si vos recettes locatives annuelles ne dépassent pas 77 700 €. 
    • Régime Réel : ce régime est obligatoire au-delà de 77 700 € de recettes annuelles.

  3. Les obligations déclaratives annuelles

    Chaque année, le bailleur doit reporter ses revenus LMNP dans la catégorie BIC sur la déclaration d’impôt sur le revenu, via la 2042 et la 2042 C PRO. En régime réel, il doit également déposer une liasse fiscale (notamment 2031 et annexes 2033), ce qui implique fréquemment un suivi comptable et des amortissements.

Pourquoi investir dans l’immobilier LMNP à Toulouse, en Haute-Garonne (31) ?

Toulouse, quatrième ville de France avec 504 078 habitants, est un choix stratégique pour un investissement en Loueur Meublé Non Professionnel (LMNP). Son fort dynamisme démographique et un taux de locataires de 64 %, supérieur à Nantes ou Marseille, assurent une demande locative soutenue. Ville étudiante de premier choix, la ville rose accueille 130 000 étudiants, un chiffre qui ne cesse d’augmenter. Son pôle universitaire, structuré autour des campus de Capitole, Jean Jaurès et Paul Sabatier, alimente un marché locatif attractif pour les logements meublés.

Capitale de l’aéronautique et du spatial, Toulouse abrite les sièges d’Airbus et ATR et un écosystème technologique dynamique. Cette attractivité économique renforce la demande locative des jeunes actifs et professionnels en mobilité. Des projets comme Toulouse Grand Matabiau et la troisième ligne de métro renforcent son attractivité. Les prix immobiliers moyens à Toulouse sont de 3 463 €/m2. Avec une rentabilité locative élevée et des avantages fiscaux optimisés, investir en LMNP à Toulouse, c’est sécuriser son patrimoine tout en générant des revenus complémentaires attractifs.

Quelles sont les caractéristiques du marché locatif toulousain ? 

À Toulouse, le marché locatif se caractérise par une tension élevée et une forte attractivité, soutenues par une demande continue (étudiants, jeunes actifs, mobilité professionnelle), ce qui limite la vacance dans les secteurs bien placés. Les petites surfaces, en particulier les T2, figurent parmi les biens les plus recherchés, notamment au Capitole, à Saint-Cyprien et aux Minimes, où les prix au mètre carré sont plus élevés (pouvant dépasser 5 000 €) tout en conservant un potentiel de rentabilité.

En LMNP, la location meublée se positionne généralement au-dessus de la location vide en termes de dynamique locative et de niveau de loyer, à condition de proposer un logement immédiatement fonctionnel (équipements complets, agencement optimisé, rangements). Les typologies les plus “liquides” restent les studios et T2 proches des transports, commerces et pôles d’études ou d’emploi.

Le centre-ville et les zones patrimoniales concentrent une partie importante de la tension, avec une valorisation plus marquée des biens. Pour une stratégie d’investissement, l’hyper-centre combine une demande très forte et des prix plus élevés, tandis que des secteurs comme Les Minimes, La Roseraie ou Borderouge peuvent offrir un meilleur équilibre entre prix d’entrée et rendement, avec des objectifs de rendement brut souvent autour de ~5 % selon la qualité de l’opération.

LMNP : location longue durée ou courte durée, quel choix pour concilier rendement et simplicité ?

  • La location courte durée

    La location courte durée désigne la mise en location d’un logement meublé pour des séjours de quelques nuits à quelques semaines, généralement auprès de touristes ou de professionnels en déplacement. Le bailleur facture le plus souvent à la nuitée et ajuste les prix selon la saison, les événements et la demande, avec une organisation proche d’une logique “hôtelière” (accueil, propreté, linge, réactivité).

    Les avantages

    • Rentabilité potentiellement plus élevée grâce aux tarifs journaliers.
    • Flexibilité d’usage : récupération du logement entre deux séjours (usage personnel, travaux, mise en vente).
    • Optimisation tarifaire possible selon la saison et les pics de demande.
    • Réduction du risque d’impayé long : paiement généralement anticipé via plateforme ou avant entrée.

    Les inconvénients

    • Gestion intensive : ménages fréquents, check-in/out, linge, consommables, communication voyageurs.
    • Revenus plus variables : dépendance à la saisonnalité et au taux d’occupation.
    • Concurrence élevée : nécessité d’un excellent niveau de service et d’un logement très bien équipé.
    • Contraintes réglementaires locales possibles (déclarations, enregistrement, règles spécifiques selon la commune).

  • La location longue durée

    La location longue durée correspond à la mise en location d’un logement meublé pour une occupation stable, le plus souvent en résidence principale, avec des loyers mensuels et une relation locative plus continue. L’objectif est de sécuriser l’occupation et la prévisibilité des flux, avec moins de rotations.

    Les avantages

    • Stabilité locative : moins de rotations et, souvent, moins de vacance.
    • Gestion simplifiée : moins d’entrées/sorties, moins de ménages, organisation plus automatisable.
    • Prévisibilité des revenus : loyer mensuel régulier, projection budgétaire plus simple.
    • Approche patrimoniale rassurante : adaptée à une stratégie “tranquillité” (préparation retraite, conservation long terme).

    Les inconvénients

    • Rentabilité souvent plus plafonnée qu’en courte durée, car le loyer suit surtout le marché local.
    • Flexibilité moindre : récupération du bien encadrée par les règles de préavis.
    • Risque d’impayés : rare mais potentiellement long à gérer en cas de litige.
    • Évolution du loyer plus lente : revalorisations généralement progressives et encadrées par le marché.

Comparatif des principaux dispositifs d’investissement locatif

DispositifAvantagesFiscalitéPublic cibleContraintes
LMNPRentabilité brute élevée et revenus nets d’impôts grâce aux amortissements.BIC (Réel ou Micro). Amortissements déduits réintégrés lors de la revente (Réforme 2025).Investisseurs cherchant un complément de revenu immédiat.Gestion des meubles, renouvellement fréquent des locataires.
LLI (Logement Locatif Intermédiaire)TVA réduite (10%), prix d’achat plus bas et forte demande locative.Foncier avec exonération de taxe foncière (jusqu’à 20 ans) et abattement de 30%.Investisseurs dans le neuf en zones tendues (A, Abis, B1).Loyers et ressources des locataires plafonnés.
SCI à l’ISPilotage de l’impôt (pas d’IR personnel) et facilité de transmission aux héritiers.IS (15% jusqu’à 42 500 €). Amortissement comptable possible.Familles ou investisseurs souhaitant réinvestir sans sortir de cash.Coûts de création, comptabilité obligatoire, taxation à la sortie (dividendes).
Location NueSimplicité de mise en place, baux sécurisants (3 ans) et gestion réduite.Revenus Fonciers (imposition selon tranche marginale + 17,2% prélèvements sociaux).Profils à faible tranche d’imposition (TMI < 11%).Fiscalité lourde si les revenus sont importants et sans travaux déductibles.
SCPIAbsence totale de gestion, mutualisation des risques et ticket d’entrée faible.Revenus Fonciers (ou IS si détenues via société). Fiscalité étrangère avantageuse selon les fonds.Épargnants cherchant la passivité totale et la diversification.Frais d’entrée élevés (8-10%), liquidité parfois limitée selon le marché.

Questions / réponses

Quelles sont les différences entre le statut LMNP et la loi Pinel Toulouse ?

Le statut LMNP et la loi Pinel à Toulouse permettent tous deux un investissement locatif dans l’immobilier neuf. Leurs différences portent notamment sur la nature du logement et la fiscalité.

Le statut LMNP (location meublée non professionnelle) n’est possible que pour l’achat d’un logement meublé, alors que pour la loi Pinel, il faut investir dans une location nue.

La loi Pinel permet de réduire son impôt jusqu’à 21% du montant de l’acquisition pour 12 ans d’engagement locatif. L’économie d’impôt peut aller jusqu’à) 63 000€.

Pour un investissement en LMNP, au contraire de la loi Pinel, vous avez la possibilité de récupérer la TVA sur le montant du prix de vente du bien dans le cas d’un investissement au sein d’une résidence avec services. Deux choix de régimes fiscaux sont possibles : le régime réel ou micro-BIC. Dans le premier cas, vous diminuez vos impôts grâce à la déduction de vos charges réelles et à la possibilité d’amortissement du bien et du mobilier. Dans le deuxième cas, vous bénéficiez d’un abattement forfaitaire global de 50%

Quels sont les meilleurs quartiers toulousains pour acheter en meublé ?

Barrière de Paris

Le quartier de Barrière de Paris séduit de plus en plus d’étudiants et de jeunes actifs locataires, grâce à sa proximité avec l’hypercentre toulousain, qui se trouve à seulement quelques stations de métro des campus universitaires. Il est donc idéal pour investir dans une résidence en location meublée non professionnelle. Découvrez nos programmes immobiliers pour votre investissement en LMNP à Barrière de Paris.

Saint-Cyprien

Saint-Cyprien est un quartier très dynamique de la Rive Gauche toulousaine, son patrimoine historique et architectural séduit de nombreux touristes. On y trouve notamment l’Hôpital de la Grave et son magnifique dôme, l’Hôtel Dieu, le Château d’Eau, le Pont Neuf ou encore le Pont Saint-Pierre. À seulement 2 stations de métro du Capitole, il est parfait pour un investissement en LMNP. Retrouvez tous nos appartements à louer en meublé à Saint-Cyprien.

Les Argoulets

Le quartier des Argoulets, limitrophe de l’hypercentre toulousain, est très apprécié pour son côté résidentiel et paisible. Il accueille en effet sur son territoire une zone verte de 50 hectares. Par ailleurs, le quartier dispose de tous les services essentiels au quotidien de ses habitants (métro, commerces, infrastructures culturelles). Il convient particulièrement à un investissement LMNP. Nous avons plusieurs appartements que vous pouvez meubler pour votre investissement LMNP aux Argoulets.

Quels types de biens privilégier pour la location meublée à Toulouse ?

 

  • Les studios et T1/T2 pour les étudiants et jeunes actifs.
  • Les appartements meublés en résidence de services pour les seniors.
  • Les T2/T3 proches des pôles d’activités pour les professionnels en mobilité.

Le LMNP est-il plus intéressant qu’un investissement en location nue à Toulouse ?

Le LMNP offre des avantages fiscaux significatifs, comme l’abattement de 50 % en micro-BIC ou la déduction des amortissements au régime réel, contrairement à la location nue, qui est soumise à l’impôt sur le revenu classique.

Quels sont les plafonds de revenus annuels LMNP à ne pas dépasser en 2025 ?

Pour continuer à profiter du LMNP, vous devez respecter le seuil de 77 700€ pour les locations meublées longue durée et 15 000 € (anciennement 77 700€) pour les meublés de tourisme non classés.

Doit-on payer la CFE en LMNP ?

En location meublée, le loueur meublé est redevable de la CFE, taxe locale due dans la commune où se situe le logement (Toulouse dans ce cas). La première année d’activité est exonérée ; une déclaration initiale doit être effectuée via le formulaire 1447-C-SD à transmettre avant le 1er janvier de l’année suivant le début d’activité, puis la CFE est appelée chaque année et se règle en ligne depuis l’espace professionnel sur impots.gouv.fr.

Quel régime fiscal choisir en LMNP ?

Le bailleur choisit généralement entre le micro-BIC (recettes ≤ 77 700 €, abattement 50 %) et le réel (déduction des charges, adapté quand travaux/intérêts/charges sont élevés).

Quelle est l’obligation de déclaration en lmnp ?

Le bailleur déclare d’abord le début d’activité via le guichet des formalités pour obtenir un SIRET et préciser le régime fiscal. Ensuite, la déclaration annuelle se fait en 2042 C-PRO au micro-BIC, et au réel via une liasse BIC (dont 2031) puis report sur la 2042 C-PRO.

Quels sont les types de gestion LMNP ?

En LMNP non géré, le bailleur pilote la location (annonces, sélection, bail, entretien) pour maximiser la maîtrise et réduire les frais.

En LMNP géré, une agence/gestionnaire assure la délégation (mise en location, relation locataire, suivi), en échange d’honoraires, pour privilégier le confort d’exploitation.

 

En savoir plus

Page mise à jour le 19/09/2025