Évolution des prix des terrains autour de Toulouse : où se situent les plus fortes hausses attendues ?

Autour de Toulouse, le foncier constructible fait face à une tension durable. La croissance métropolitaine, la concurrence entre ménages et entreprises et la raréfaction des terrains réellement urbanisables redessinent les perspectives de hausse des prix. Selon le communiqué du Ministère de la Transition Écologique, cette dynamique s’inscrit dans le cadre de la loi Climat et Résilience du 22 août 2021, qui fixe l’objectif de zéro artificialisation nette (ZAN) en 2050, avec une réduction de moitié de la consommation d’espaces naturels, agricoles et forestiers sur la période 2021-2031. À l’échelle nationale, la décennie précédente représentait en moyenne 24 000 hectares consommés chaque année, soit près de cinq terrains de football par heure, faisant de la sobriété foncière un cadre désormais structurant pour les marchés locaux.

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Chiffres clés du foncier toulousain : entre forte attractivité et tension sur les prix

Le SDES (ministère de la Transition écologique) indique qu’en 2022 le prix moyen d’un terrain à bâtir atteint 92 €/m², pour une surface moyenne de 980 m² et un prix moyen d’achat du terrain de 89 900 €.

Sur le plan de la demande, l’Insee confirme la puissance de l’attraction toulousaine : la commune de Toulouse comptait 511 684 habitants en 2022 et son aire d’attraction rassemblait 1 513 396 habitants, tandis que seulement 10 % des Haut-Garonnais vivaient en dehors de ce périmètre. Cette concentration démographique alimente mécaniquement la pression sur le foncier autour de la métropole.

Selon la Chambre des notaires de la Cour d’appel de Toulouse, le marché des terrains à bâtir en Haute-Garonne s’est contracté en volume en 2024, avec 1 140 ventes contre 1 840 en 2023 (–38 %), tandis que le prix médian départemental s’établissait à 90 000 €, en léger recul de 5,3 %. Cette baisse des transactions traduit surtout un attentisme temporaire ; dans un contexte de forte attractivité et de foncier rare, elle renforce l’idée que les hausses les plus durables se concentreront dans les secteurs les mieux situés et les plus accessibles autour de Toulouse.

Les zones où la hausse des prix des terrains paraît la plus probable autour de Toulouse

Autour de Toulouse, tous les terrains ne vont pas évoluer au même rythme. En pratique, les hausses se concentrent surtout là où tout le monde veut habiter (ou investir), mais où il reste très peu de parcelles disponibles. Avec les règles de sobriété foncière (ZAN), ouvrir de nouvelles zones à l’urbanisation devient plus compliqué : du coup, les terrains “bien placés” prennent encore plus de valeur.

La première couronne toulousaine : là où la demande est la plus forte

Quand quelqu’un cherche un terrain, la première question est souvent : “Combien de temps pour aller au travail ?” Ensuite viennent les écoles, les commerces, les transports, les équipements sportifs… Et c’est exactement ce que propose la première couronne toulousaine.

• L’Union et Saint-Orens-de-Gameville profitent aussi d’un bon équilibre : proximité de Toulouse, services, accès rapide aux zones d’activités.

• Blagnac et Colomiers restent très recherchées parce qu’elles sont proches de gros bassins d’emploi (notamment autour de l’aéronautique) et de l’Aéroport Toulouse-Blagnac. Résultat : peu de terrains disponibles, beaucoup d’acheteurs, donc une pression qui tient dans la durée.

• Tournefeuille attire beaucoup de familles : la commune offre un bon cadre de vie et reste proche de Toulouse et offre prix moyen autour de 282 €/m² pour un terrain constructible. Dans ce type de commune, les terrains “prêts à construire” partent vite.

• Balma est un cas très parlant : le secteur Balma–Gramont, avec le terminus de la ligne A du métro, facilite l’accès au centre-ville. Un terrain proche d’un métro, c’est souvent un terrain qui se valorise mieux. Le prix moyen pour un terrain constructible en 2025 atteint 995 €/m² en 2025.

L’axe Colomiers – Toulouse – Labège : le “coup de projecteur” de la Ligne C

Quand un grand transport arrive, les cartes se redistribuent. La future Ligne C du métro est un projet d’envergure pour 2028 avec 27 km, 21 stations et environ 200 000 voyageurs par jour.

Pourquoi c’est important pour les terrains ? Parce qu’un terrain situé près d’une future station (sans être collé aux nuisances) devient plus attractif : il offre un vrai gain de temps et un quotidien plus simple.

Les zones concernées par l’évolution du prix des terrains se trouvent sur le corridor :

• Colomiers côté ouest, déjà dynamique avec un prix moyen de 479 €/m² en 2025 et encore mieux reliée au cœur métropolitain,
• Labège côté sud-est, où se concentrent activités, emplois et projets d’aménagement avec un prix moyen de 378 €/m² en 2025.

Avec le ZAN, l’enjeu n’est pas d’étendre la ville à l’infini : on parle plutôt de densifier, de requalifier des friches, de transformer des secteurs existants. Et dans ce contexte, les terrains proches des pôles de mobilité ont souvent un avantage.

La deuxième couronne : des hausses “de report” dans les communes bien connectées

Quand la première couronne devient trop chère, beaucoup cherchent plus loin… mais pas n’importe où. Les prix dans la deuxième couronne peuvent évoluer, surtout là où l’accès reste pratique.

• Au nord-ouest, Grenade et Merville peuvent progresser, mais à une condition : que la commune puisse réellement sortir du foncier constructible (réseaux, zonage, acceptabilité locale).

• Dans le Lauragais, Villefranche-de-Lauragais tire son épingle du jeu grâce à sa gare et ses liaisons vers Toulouse-Matabiau (environ 30 minutes selon les trajets). Le prix moyen 2025 est estimé à 158 €/m².

• Au sud, Muret joue un rôle de pôle relais : gare, services, et des trajets vers Toulouse parfois autour de 16 à 20 minutes sur certains TER. Le prix moyen au m² du terrain constructible sur Muret est de 135€.

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Ce qu’il faut retenir

Les évolutions de prix les plus probables autour de Toulouse se concentrent dans les communes de première couronne et le long des axes de transport structurants, en particulier autour de la Ligne C. La deuxième couronne offre un potentiel de rattrapage, mais uniquement dans les communes bien connectées et capables de mobiliser un foncier réellement constructible dans un cadre ZAN de plus en plus strict.