L’essentiel
- L’accession maîtrisée à Toulouse permet aux ménages sous plafonds de revenus d’acquérir un logement neuf à prix réduit, dans des zones attractives.
- Des avantages concrets pour les acquéreurs : prix au m² inférieur au marché de 15 à 30 %, la possibilité de cumuler le dispositif avec le PTZ, le PAS, le PAT et le PAL.
- Un cadre encadré par la collectivité : conditions de ressources à respecter, plafond de prix au m² imposé, résidence principale obligatoire et engagement de revente limité dans le temps.
Acheter dans le neuf à Toulouse avec l’Accession à prix maîtrisé
Qu’est-ce que l’accession à prix maîtrisé ?
Afin de faciliter l’accession à la propriété à un plus grand nombre de foyers, les communes ou départements français ont mis en place un dispositif d’accession maîtrisée. En accord avec les promoteurs immobiliers, ceux-ci déterminent un prix au mètre carré à ne pas dépasser, dans le but de garantir une plus grande mixité sociale sur le marché immobilier.
En effet, les futurs acquéreurs (sous conditions de ressources) peuvent ainsi acheter un logement neuf ou un logement VEFA (vente en futur état d’achèvement) à des prix inférieurs à la moyenne du marché. Avec ces plafonds des prix au mètre carré, vous pouvez ainsi vous permettre d’acheter un appartement plus grand que votre recherche initiale.
La commune de Toulouse, mais aussi les communes de Montpellier, Nantes, Rennes ou encore Bordeaux ont mis en place le dispositif d’accession à prix maitrisé.
L’accession maîtrisée en vidéo
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Quels sont les avantages de l’accession à prix maîtrisé ?
Prix d’achat plafonné
À Toulouse, grâce à l’accession maîtrisée, le prix du mètre carré est plafonné à 3 000 € : un prix très accessible pour une ville telle que Toulouse. Pour calculer le prix total du logement, c’est seulement la surface utile qui doit être prise en compte : elle inclut la surface habitable du logement et la moitié des surfaces annexes (dont les caves, les remises, les celliers, les combles, les balcons, les vérandas et terrasses).
Exemple
M. Dupont achète un appartement de 43m². À cet appartement s’ajoute un balcon de 8 m². La surface utile est donc de 47m². L’appartement lui coûtera au maximum 141 000€.
L’accession maîtrisée permet ainsi de se constituer un patrimoine immobilier, peu importe la situation initiale (peu de revenus ou peu d’apport personnel). De plus, l’immobilier reste une des valeurs sûres pour l’avenir, une certaine sécurité d’être propriétaire.
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Cumul avec les aides au financement
Lors d’un investissement en Accession à prix maitrisé, il est tout à fait possible de cumuler d’autres aides, nationales ou locales.
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Le Prêt à Taux Zéro
En achetant en accession maîtrisée, vous pouvez en plus financer votre achat via le Prêt à Taux Zéro (à hauteur de 50% du prix). Ce prêt sans intérêt ni frais bancaire vous aide à réduire le coût total de votre emprunt. À noter que les plafonds de ressources sont les mêmes que pour l’accession à prix maitrisé. Si vous êtes éligible à l’APM, vous êtes éligible au PTZ.
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Le Pass Accession Toulousain
Vous pouvez également compléter le dispositif d’accession à prix maitrisé grâce au Pass accession toulousain, proposé par la mairie de Toulouse qui vous permet d’obtenir un prêt à taux zéro sans mensualités, ni intérêts.
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Le prêt à Accession Sociale
Le Prêt à Accession Sociale permet aux foyers à revenus modestes de bénéficier d’un prêt aux taux d’intérêts avantageux (frais de garantie réduits, frais de notaire réduits, exonération de la taxe de publicité foncière). À noter que les plafonds de ressources sont les mêmes que pour l’accession à prix maitrisé. Si vous êtes éligible à l’APM, vous êtes éligible au PTZ.
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Le prêt Action Logement
Le prêt Action Logement vous permet, lors de l’acquisition d’un bien en accession maitrisée, de bénéficier d’un prêt à 1%.
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- Renseignez-vous sur le Prêt à Taux Zéro, le Prêt Action Logement et le Prêt à Accession Sociale.
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Quelles sont les conditions d’éligibilité à l’accession maîtrisée à Toulouse ?
Afin d’être éligible à l’accession maîtrisée, certaines conditions doivent être vérifiées. En effet, l’acheteur doit être primo-accédants (acheter un bien pour la première fois ou ne pas avoir été propriétaire dans les deux ans précédant l’acquisition) et doit acquérir un logement neuf ou en VEFA dans le but d’y habiter en tant que résidence principale.
De plus, le logement acquis en accession à prix maitrisé doit répondre à des critères environnementaux, c’est-à-dire respecter le label BBC et la réglementation RE2020 qui vise à améliorer la performance énergétique et le confort des logements.
Enfin, le propriétaire doit respecter un plafond de ressources fixé en fonction de la zone dans laquelle se trouve le bien. Celui-ci doit également, lors de l’achat, signer et respecter une clause anti-spéculative qui détermine les conditions de revente du bien.
Respecter le zonage à Toulouse et sa région
Mis en place par le gouvernement en 2003, puis révisé en septembre 2025, le zonage est un critère de classement permettant de classifier les zones “tendues” du territoire français. Les zones dites tendues sont des zones dans lesquelles l’offre de logements disponible est inférieure à la demande de logements.
On retrouve donc 5 zones classées selon les critères liés aux dynamiques territoriales, à la tension des marchés locaux et aux niveaux de prix et de loyers des logements :
- Zone A (marché très tendu)
- Zone A bis (marché très tendu)
- Zone B1 (marché tendu)
- Zone B2 (marché modéré) :
- Zone C (marché détendu) :
Commune de 504 078 habitants en 2021, Toulouse et ses communes environnantes sont classées dans la zone A (agglomération de plus de 250 000 habitants et les communes environnantes dans un rayon de 20km).
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Respecter les plafonds de ressources à Toulouse
Pour pouvoir être éligible à l’accession à prix maîtrisé, chaque ménage doit respecter des plafonds de ressources fixés par le gouvernement. Ces plafonds de ressources dépendent du nombre d’occupants dans le foyer et de la zone (Abis, A, B1, B2 ou C) dans laquelle se situe le bien.
Pour tout achat en accession à prix maîtrisé, vous devez respecter les plafonds suivants :
| Nombre de personnes | Zone A | Zone B1 | Zone B2 | Zone C |
|---|---|---|---|---|
| 1 | 49 000 € | 34 500 € | 31 500 € | 28 500 € |
| 2 | 73 500 € | 51 750 € | 47 250 € | 42 750 € |
| 3 | 88 200 € | 62 100 € | 56 700 € | 51 300 € |
| 4 | 102 900 € | 72 450 € | 66 150 € | 59 850 € |
| 5 | 117 600 € | 82 800 € | 75 600 € | 68 400 € |
| 6 | 132 300 € | 93 150 € | 85 050 € | 76 950 € |
| 7 | 147 000 € | 103 500 € | 94 500 € | 85 500 € |
| 8 et + | 161 700 € | 113 850 € | 103 950 € | 94 050 € |
Le plafond est calculé en fonction des revenus fiscaux de référence N-2
Exemple
Mathieu et Sophie, un couple sans enfant, veulent acquérir un logement en accession à prix maitrisé dans la commune de Toulouse (Zone A). Ils pourront bénéficier de l’accession à prix maitrisé si leurs revenus annuels ne dépassent pas 73 500 € par an sur l’année N-2.
Bon à savoir
En 2021, selon l’INSEE, le revenu annuel médian des personnes en France métropolitaine était de 23 160 euros. L’accession à prix maitrisé est donc accessible à environ un foyer sur deux.
Comment revendre son bien en accession à prix maîtrisé ?
Pour pouvoir bénéficier d’un bien en accession à prix maîtrisé, le propriétaire doit rester dans le logement pendant une certaine durée fixée par la commune dans laquelle le bien est situé. À Toulouse, la durée est de 7 ans.
En effet, il existe des clauses respectueuses des prix. Ces clauses ont été instaurées afin de contrôler l’augmentation des loyers et du prix de revente. Elles sont fixées individuellement par chaque commune. Il est quand même possible de réaliser une plus-value suivant le montant fixé par l’Indice de Référence des Loyers (IRL) et l’Indice du Coût de la Construction (ICC).
En cas de non-respect d’une de ces clauses, le propriétaire devra rembourser les aides à l’accession dont il a bénéficié. Cependant, dans certains cas et lorsque vous n’avez pas d’autres choix que de vendre (divorce, mutation, décès, naissance…), le bien peut être mis en vente avant la fin des 5 ans.
Pour finir, il existe un autre cas où le propriétaire peut vendre avant la fin des 5 ans, mais doit respecter 3 conditions :
- vendre à un primo-accédant qui bénéficie et est éligible à l’accession à prix maitrisé,
- vendre à un prix inférieur ou égal au prix d’achat du bien,
- le nouvel acquéreur doit s’engager à conserver le bien à titre de résidence principale et conserver le bien durant la période donnée sans le revendre.
Quels sont les quartiers éligibles à l’accession à prix maitrisé à Toulouse ?
Paléficat–Borderouge
Paléficat–Borderouge se distingue par une desserte efficace (métro ligne B, bus 19, 26, 36, 40, 41 et 73) et des accès rapides à la rocade (sorties 13 Borderouge et 14 Croix-Daurade), ce qui en fait un secteur pertinent pour une accession à prix maîtrisé dans un marché toulousain encore tendu. Il y bénéficie d’un cadre de vie déjà structuré, avec des équipements et pôles culturels (Le Métronum), des espaces verts appréciés (parc et lac de la Maourine, jardins du Muséum), ainsi qu’une offre de proximité utile au quotidien (commerces, services, écoles Grand Selve et Olympe-de-Gouges, collège Rosa Parks).
Saint-Martin-du-Touch
Saint-Martin-du-Touch attire par son ancrage dans le pôle aéronautique et spatial, porté par l’écosystème d’entreprises (dont Airbus) et par une dynamique de quartier orientée emploi et innovation. Il y retrouve une accessibilité amenée à se renforcer (future ligne C du métro, lignes de bus, gare TER, rocade Arc-en-Ciel, périphérique sortie 29) et un environnement favorable aux loisirs, avec des équipements comme l’espace nautique Jean-Vauchère ou encore le parcours sportif du Touch.
La Cartoucherie
La Cartoucherie s’impose comme un choix cohérent pour une accession maîtrisée grâce à un vaste projet urbain qui combine logements neufs, commerces, services et loisirs, dans une logique de quartier récent et évolutif. Bien situé près du périphérique (sortie 29 Purpan),le quartier bénéficie d’aménagements plus durables et agréables (espaces verts comme les Jardins du Barry, mobilités douces) et d’une connexion simple vers le centre via le tramway T1, avec des infrastructures scolaires à proximité (école Fontaine Casselardit, Polygone).
- Retrouvez tous les quartiers éligibles à l’accession maîtrisée à Toulouse.
Notre sélection de programmes en accession à prix maîtrisé
Sporting Promotion vous propose de nombreux programmes immobiliers en Accession à Prix Maîtrisé à Toulouse.
Comparatif de l’accession maîtrisée vs accession libre
| Caractéristique | Accession Maîtrisée (APM) | Accession Libre |
|---|---|---|
| Prix de vente | Plafonné (3 000 €/m² à Toulouse en 2025) | Fixé librement par le promoteur |
| Éligibilité | Soumise à des plafonds de ressources | Aucune condition de revenus |
| Profil acheteur | Souvent réservé aux primo-accédants | Ouvert à tous (investisseurs inclus) |
| Destination | Résidence principale obligatoire | Résidence principale, secondaire ou investissement |
| Aides financières | Éligible au Prêt à Taux Zéro (PTZ) et aides locales | Éligible au PTZ sous conditions (zone, revenus) |
Exemple chiffré à Toulouse
Sophie et Julien en couple avec un enfant, veulent acheter leur résidence principale à Toulouse : un T3 neuf de 65 m². Ils souhaitent comparer deux options à logement identique, avec les mêmes hypothèses de financement (apport 10%, emprunt sur 25 ans à 3,37%, hors assurance) : l’accession maîtrisée (APM, prix plafonné) et l’accession libre (prix de marché).
| Indicateur | Accession maîtrisée (APM) | Accession libre | Différence (APM vs libre) |
|---|---|---|---|
| Surface / typologie | 65 m² / T3 | 65 m² / T3 | — |
| Prix au m² retenu | 3 000 €/m² | 3 657 €/m² | -657 €/m² |
| Prix de vente | 195 000 € | 237 705 € | -42 705 € |
| Apport (10%) | 19 500 € | 23 771 € | -4 271 € |
| Montant emprunté | 175 500 € | 213 935 € | -38 435 € |
| Mensualité estimative | 866 €/mois | 1 056 €/mois | -190 €/mois |
| Intérêts totaux estimatifs (25 ans) | 84 422 € | 102 910 € | -18 488 € |
| Gain cumulé “mensualités” sur 25 ans | — | — | ≈ 56 900 € |
Ainsi, à Toulouse, l’accession maîtrisée fait immédiatement la différence : un prix allégé, un effort mensuel réduit d’environ 190 €, et un achat nettement plus accessible pour un ménage type.
Questions / réponses
Quelle est la différence entre l’accession maitrisée et l’accession “libre” ?
L’accession “libre” concerne toutes les personnes désireuses de devenir propriétaire pour habiter ou investir. Contrairement à l’accession maîtrisée, vous pouvez devenir propriétaire sans conditions de ressources, plafonds de loyers ou prix de vente fixé ; votre acquisition ne dépend que de votre capacité de financement.
En devenant propriétaire en accession libre, vous avez également la possibilité de bénéficier de prêts aidés : PTZ, PAS, Action logement… mais contrairement à l’accession à prix maîtrisé, vous ne bénéficierez pas d’un prix d’achat inférieur au prix du marché, ni de la garantie 3R (garantie de relogement, garantie de rachat, assurance revente) en cas d’accident de la vie.
Acquérir un bien en accession à prix maîtrisé ou en accession libre dépend de vous, de vos besoins et de votre mode de vie.
En savoir plus
- Tout savoir sur l’accession à prix maitrisé à Bordeaux.
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Page mise à jour le 19/09/2025