Le dispositif Denormandie : qu’est-ce que c’est ?
Le dispositif Denormandie permet aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt à condition qu’ils s’engagent à faire rénover des logements anciens situés dans des villes bénéficiaires du programme national Action cœur de ville. En ce sens, la loi Denormandie vise à encourager la rénovation dans l’immobilier ancien afin de lutter contre les logements insalubres et redynamiser les centre-villes des communes concernées. Lancé en 2018 par le ministre Julien Denormandie chargé de la Ville et du Logement, le dispositif fait référence à une convention de revitalisation sur 5 ans passée entre l’Etat et 222 villes de taille moyenne (Melun, Sartrouville…). L’article 72 de la loi de finances pour 2024 prolonge la réduction d’impôt du dispositif Denormandie jusqu’au 31 décembre 2027.
Quel est l’avantage fiscal du dispositif Denormandie ?
Les investisseurs bénéficient d’une réduction d’impôt calculée au prix net de revient du logement, en fonction de la durée de la location :
- 6 ans : 12 %
- 9 ans : 18 %
- 12 ans : 21 %
La réduction d’impôt Denormandie est plafonnée à un investissement maximum de 300 000 € et à 5 500 par m2. Si un investisseur achète un logement plus cher, la fraction dépassant ce montant ne sera pas prise en compte dans la base de calcul de sa réduction d’impôt. Pour l’achat d’un logement ancien acheté à 450 000 € avec 150 000 € de travaux, la déduction s’appliquera sur les 300 000 €, et non sur 600 000 €.
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Comment bénéficier de la loi Denormandie ?
-
Investir dans une des villes labellisées « cœur de ville ».
-
Réaliser des travaux représentant au moins 25 % du prix du logement acheté.
-
Louer le logement sur une durée minimum de 6, 9 ou 12 ans
-
L’application des plafonds à respecter est la même que pour la loi Pinel en 2026.
Les plafonds de loyers 2026 sont les suivants :
- Zone Abis : 19,71 €/m²
- Zone A : 14,64 €/m²
- Zone B1 : 11,80 €/m²
- Zone B2 et C : 10,26 €/m²
-
Les plafonds de ressources de la loi Denormandie 2026 sont les suivants :
| Composition du foyer fiscal | Zone A bis | Zone A | Zone B1 | Zone B2 et C |
|---|---|---|---|---|
| Personne seule | 44 344 € | 44 344 € | 36 144 € | 32 530 € |
| Couple | 66 276 € | 66 276 € | 48 268 € | 43 439 € |
| + 1 personne à charge | 86 878 € | 79 666 € | 58 043 € | 52 239 € |
| + 2 personnes à charge | 103 727 € | 95 427 € | 70 073 € | 63 066 € |
| + 3 personnes à charge | 123 415 € | 112 968 € | 82 432 € | 74 189 € |
| + 4 personnes à charge | 138 874 € | 127 122 € | 92 900 € | 83 611 € |
| Majoration par personne à charge supplémentaire | + 15 471 € | + 14 164 € | + 10 364 € | + 9 325 € |
Les travaux dans le logement doivent être réalisés par un professionnel certifié reconnu garant pour l’environnement (RGE) et répondre à l’un des critères suivants :
- amélioration de la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % au moins pour les logements individuels) ou
- 2 types de travaux parmi ces 5 : le changement de chaudière, l’isolation des combles, l’isolation des murs, le changement de production d’eau chaude, l’isolation des fenêtres ou
- la création de surface habitable nouvelle (par exemple, balcon, terrasse ou garage).
Exemple d’un investissement locatif avec le dispositif Denormandie
Clément, cadre dans la finance en région parisienne, décide d’acheter un logement à Montauban (25 minutes de Toulouse) à 160 000 euros avec 40 000 euros de travaux. Il loue ensuite son bien rénové pendant une durée de location de 12 ans. Sa réduction d’impôt s’élèvera donc à 33 600 euros au total (21% de 160 000€), soit 2 800 euros par an.
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Quelles sont les différences entre la loi Denormandie et la loi Pinel ?
Si les taux de réduction d’impôt et les plafonds de ressources de loyer et de locataire sont les mêmes pour la loi Pinel et la loi Denormandie. Il existe des différences entre ces deux dispositifs fiscaux. La loi Denormandie concerne la rénovation de logements anciens dans des communes éligibles au plan Action cœur de ville tandis que la loi Pinel s’adresse à un investissement d’un logement neuf ou remis à l’état de neuf selon un zonage spécifique (A, Abis, B1).
Tableau comparatif
| Critères | Loi Denormandie | Loi Pinel |
|---|---|---|
| Type de bien | Logement ancien à rénover | Logement neuf ou remis à l’état neuf |
| Objectif | Favoriser la rénovation dans les centres-villes | Encourager la construction de logements neufs |
| Localisation | Communes éligibles au programme Action Cœur de Ville | Zones tendues A, A bis et B1 |
| Travaux | Travaux de rénovation obligatoires | Pas de travaux de rénovation obligatoires sur un bien neuf |
| Réduction d’impôt | Identique à la loi Pinel | Identique à la loi Denormandie |
| Plafonds de loyers et de ressources | Oui | Oui |
Quelles sont les communes éligibles à la loi Denormandie ?
-
Mis en place en 2018 par Jacques Mézard, ministre de la Cohésion des territoires de l’époque, le plan Action cœur de ville a pour but d’améliorer le dynamisme économique dans plusieurs communes françaises. Le dispositif Denormandie s’applique uniquement dans les villes qui appartiennent à Action cœur de ville. En Occitanie, 25 communes en font partie, dont la moitié à 1 heure de Toulouse : Foix, Pamiers, Carcassonne, Narbonne, Millau, Rodez, Villefranche de Rouergue, Alès, Bagnols-sur-Cèze, Revel, Auch, Agde, Béziers, Lunel, Sète, Cahors, Figeac, Mende, Lourdes, Tarbes, Perpignan, Albi, Castres, Mazamet, Montauban.
- Informez-vous sur la loi Denormandie à Toulouse.
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Parmi les communes Action cœur de ville situées dans les environs de Bordeaux, on peut citer Libourne (30 minutes), ou encore Périgueux et Marmande (1 heure).
- Tout savoir sur la loi Denormandie à Bordeaux.
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Page mise à jour le 18/09/2025