Investir avec le statut LMNP (loueur meublé non professionnel)

La location meublée est un type de bail où le logement est loué avec un ensemble de meubles et d’équipements permettant au locataire d’y vivre immédiatement. Contrairement à la location vide, elle impose un minimum d’éléments obligatoires, tels qu’un lit, une table, des chaises, des rangements, ainsi que des équipements de cuisine. Ce type de location offre une plus grande flexibilité, avec des baux généralement plus courts et un régime fiscal avantageux pour le propriétaire, notamment sous le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) ou Professionnel (LMP).

Le statut de Loueur en Meublé Non Professionnel (LMNP) propose différents types de baux :

• Le bail d’habitation meublé classique s’applique aux locations principales avec une durée minimale d’un an (ou neuf mois pour les étudiants).
• Le bail mobilité, plus flexible, est destiné aux locataires en situation temporaire (étudiants, professionnels en mission) pour une durée de 1 à 10 mois.
• Le bail commercial concerne les biens situés en résidence de services (étudiante, seniors, EHPAD) et est conclu avec un gestionnaire qui prend en charge l’exploitation du logement.
• Le bail commercial se limite à la période touristique pour une durée de 3 et 6 mois maximum.

Le statut de LMNP vous permet de récupérer la TVA seulement pour une durée de location supérieure à 20 ans. Si vous revendez votre logement en une période inférieure alors vous serez obligés de rembourser la totalité de vos bénéfices.

Pour créer un statut LMNP, vous devez vous inscrire auprès d’un Centre de Formalités des Entreprises (CFE) dans un délai de 15 jours à compter du début de la location du bien. Cette démarche, gérée par le Greffe du Tribunal de Commerce rattaché à l’immeuble, s’opère à l’aide du formulaire P0i (ou Cerfa n°11921*06). L’inscription permet d’obtenir un numéro de SIRET, de déclarer l’existence de l’activité et d’indiquer le régime d’imposition choisi (Micro-BIC ou Réel). Vous devez impérativement être en relation avec le Service des Impôts des Entreprises (SIE) et remplir le formulaire n°1447 relatif au paiement de la Cotisation Foncière des Entreprises (CFE).

Une fois que vous avez choisi votre régime (micro-BIC ou réel), vous devez déclarer les revenus fonciers de votre logement en LMNP. Les démarches de déclaration sont les suivantes :

En régime micro-BIC

Les revenus perçus de locations meublées en non-professionnel sont considérés comme des bénéfices industriels et commerciaux. Vous devez donc déclarer vos loyers perçus dans leur totalité, charges comprises, sur la déclaration des revenus complémentaire, le document numéro 2042 C PRO.

En régime réel

Vous pouvez indiquer votre choix pour l’imposition à un régime réel d’imposition (régime simplifié d’imposition ou régime réel normal) sur la déclaration d’existence P0i remise au greffe du tribunal de commerce.

Les statuts LMNP et LMP sont deux régimes fiscaux dédiés aux propriétaires de logements loués en tant que meublés. Les différences entre loueur professionnel et non-professionnel portent sur la fiscalité applicable et les conditions d’éligibilité.

Un investisseur est considéré comme Loueur en Meublé Non Professionnel lorsque le montant annuel de ses loyers perçus est inférieur à 23 000 € ou à 50% de ses revenus globaux. S’il perçoit des revenus locatifs supérieurs, l’investisseur doit alors s’inscrire au RCS (Registre du Commerce et des Sociétés) et acquiert le statut de Loueur en Meublé Professionnel.

Dans le cas d’une Location en Meublé Professionnel, l’investisseur bénéficie d’une exonération d’impôt de solidarité sur la fortune, et il est soumis au régime des plus-values professionnelles.

Oui, il est possible d’investir dans le dispositif Logement Locatif Intermédiaire meublé (LLI) avec le statut LMNP (Loueur en Meublé Non Professionnel). L’investisseur peut ainsi acquérir un logement neuf meublé à loyers encadrés, bénéficier d’une TVA réduite à 10 %, d’un crédit d’impôt équivalent à la taxe foncière pendant 20 ans et amortir le bien et le mobilier pour alléger sa fiscalité.

• Tout savoir sur le LLI meublé.

Pour une location meublée longue durée, les loyers perçus ne sont pas imposés dans la catégorie des revenus fonciers, mais dans celle des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Si les recettes annuelles perçues en 2026 ne dépassent pas 83 600 €, le bailleur relève en principe du régime micro-BIC, avec un abattement forfaitaire de 50 % appliqué par l’administration ; au-delà, ou sur option, il relève du régime réel.

Les revenus tirés d’un meublé de tourisme non classé sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC), et non dans celle des revenus fonciers. Pour les revenus perçus en 2026, le bailleur relève en principe du régime micro-BIC si ses recettes annuelles ne dépassent pas 15 000 € ; dans ce cas, l’administration applique un abattement forfaitaire de 30 %.

Les revenus tirés d’un meublé de tourisme classé ou d’une chambre d’hôtes sont imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Pour les revenus perçus en 2026, le bailleur relève en principe du régime micro-BIC si ses recettes annuelles ne dépassent pas 83 600 € ; dans ce cas, l’administration applique un abattement forfaitaire de 50 %. Au-delà de ce seuil, ou sur option, le bailleur relève du régime réel.