L’essentiel
- La TVA réduite est un dispositif permettant, sous conditions, de bénéficier d’une TVA à 5,5 % au lieu de 20 % lors de l’achat d’un logement neuf situé dans certaines zones spécifiques.
- L’objectif du dispositif TVA réduite : favoriser l’accession à la propriété dans les quartiers en rénovation ou en développement tout en permettant de réduire significativement le coût d’acquisition d’un logement neuf.
- La TVA réduite est éligible sous certaines conditions : l’acheteur doit respecter des plafonds de ressources et acquérir un bien situé en zone ANRU ou QPV.
Qu’est-ce que la TVA réduite ?
La TVA réduite est un dispositif destiné à certains particuliers souhaitant accéder à la propriété. Elle concerne uniquement les logements neufs situés dans certaines zones clairement définies (ANRU ou QPV). Sous certaines conditions, la TVA ordinairement à 20 % peut-être réduite à 5,5 %.
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Les objectifs du dispositif : faciliter l’accession à la propriété
Le premier objectif de ce dispositif est de faciliter l’accession à la propriété, en particulier pour les ménages modestes. Il a aussi pour effet de valoriser certains quartiers en développement en y améliorant la qualité de l’habitat. En effet, ces zones prioritaires se trouvent souvent en pénurie de logements et l’objectif principal du gouvernement est d’y construire des logements neufs et accessibles, permettant de développer l’attractivité de ces quartiers.
Quels sont avantages du dispositif de TVA réduite à 5,5 % ?
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L’économie de 14,5 % de TVA (passage de 20 % à 5,5 %) abaisse considérablement le prix de vente TTC d’un logement neuf.
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Ce dispositif aide les ménages à revenus modestes ou moyens à devenir propriétaires de leur résidence principale dans des secteurs en renouvellement urbain.
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Il est possible de cumuler la TVA à 5,5 % avec le Prêt à Taux Zéro (PTZ) ou d’autres prêts aidés (prêt Action Logement, Prêt Accession Sociale). Mais il n’est pas possible de cumuler la TVA réduite avec les dispositifs de défiscalisation comme la loi Jeanbrun.
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Accès à des logements neufs aux dernières normes énergétiques (RE 2020) à un coût souvent inférieur à celui de l’ancien.
Quelles sont les conditions pour bénéficier de la TVA 5,5% ?
Acheter un logement neuf dans une zone géographique précise
Zone ANRU dans le cadre du NPNRU (Programme National de Rénovation Urbaine)
Lancé en 2014, le NPNRU a pour objectif de proposer une offre de logements de qualité et diversifiée, de mettre en valeur des espaces publics et privés, de faciliter les accès vers le reste de l’agglomération et de développer les équipements publics dans les quartiers concernés. Il concerne 450 quartiers transformés qui se répartissent deux catégories :
- 200 quartiers de priorité nationale ;
- 250 quartiers de priorité régionale
La quasi-totalité des départements est concernée, les projets ciblant près de 400 communes 200 intercommunalités, pour moitié dans des villes de moins de 100 000 habitants.
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- Retrouvez tous les quartiers faisant l’objet d’une convention de rénovation urbaine en zone NPNRU.
Quartier Prioritaire de la politique de la ville (QPV)
Les 480 quartiers concernés ainsi désignés se répartissent en deux catégories :
- 216 quartiers dits « d’intérêt national », dont l’ampleur des dysfonctionnements justifie la mise en place de moyens prioritaires.
- 264 quartiers dits « d’intérêt régional », dont les dysfonctionnements urbains ont des impacts régionaux.
Ces quartiers sont des territoires d’intervention du ministère de la Ville, définis par la loi de programmation pour la ville et la cohésion urbaine du 21 février 2014. Ils sont définis par un écart important de revenus, de développement social et économique, avec l’aire urbaine à laquelle ils appartiennent. Cela concerne environ 3 millions d’habitants en France métropolitaine et en Outre-mer.
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Les plafonds du prix d’achat fixés en 2026
Le prix d’achat au m2 ne doit pas dépasser un certain plafond fixé en fonction de la localisation du logement :
| Zones | Plafond maximum fixé en €/m2 |
|---|---|
| Zone A bis | 5 837 € |
| Zone A | 4 423 € |
| Zone B1 | 3 542 € |
| Zone B2 | 3 269 € |
| Zone C | 2 857 € |
Les conditions liées à l’acquéreur
Pour bénéficier de la TVA réduite à 5,5%, l’acquéreur doit respecter certains critères :
- acheter le bien en tant que personne physique,
- acquérir un logement neuf (achevé il y a moins de 5 ans et qui n’a jamais été habité) ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement),
- vivre dans le logement en tant que résidence principale pendant 10 ans (ou 15 ans pour les livraisons avant le 1er janvier 2014),
- respecter un plafond de ressources fixé au moment de la signature du contrat de vente.
Les plafonds de ressources fixés en 2026
Pour bénéficier de la TVA 5,5%, l’acquéreur doit respecter des plafonds de ressources calculés en fonction de la composition du foyer et de la zone dans laquelle se situe le logement.
| Nombre de personnes dans le ménage | Paris et communes limitrophes | Île-de-France (hors Paris et communes limitrophes) | Autres régions |
|---|---|---|---|
| Personne seule | 38 844 € | 38 844 € | 33 771 € |
| 2 personnes | 58 057 € | 58 057 € | 45 100 € |
| 3 personnes | 76 105 € | 69 786 € | 54 235 € |
| 4 personnes | 90 863 € | 83 594 € | 65 476 € |
| 5 personnes | 108 107 € | 98 956 € | 77 023 € |
| 6 personnes | 121 650 € | 111 359 € | 86 805 € |
| Par personne supplémentaire | +13 557 € | +12 408 € | +9 683 € |
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Comparatif : TVA réduite à 5,5 % vs accession classique
| Caractéristique | TVA Réduite (5,5 %) | TVA Normale (20 %) |
|---|---|---|
| Prix HT | 200 000 € | 200 000 € |
| Taux de TVA appliqué | 5,5 % | 20 % |
| Prix TTC | 211 000 € | 240 000 € |
| Éligibilité | Zones ANRU/QPV + Plafonds de ressources | Aucun critère de ressources |
| Usage | Résidence principale obligatoire | Résidence principale, secondaire ou investissement |
Les programmes immobiliers neufs éligibles au dispositif TVA réduite 5,5 %
Comment bénéficier de la TVA réduite pour vos travaux de rénovation thermique ?
Un achat de bien en quartier prioritaire ou ANRU n’est pas le seul contexte permettant d’accéder au taux réduit de 5,5 %. En effet, ce taux réduit peut s’appliquer aux travaux de rénovation énergétique et d’amélioration de l’habitat. La destination des travaux n’est pas nécessairement une résidence principale, toutefois il doit s’agir d’un logement ancien (de plus de deux ans).
Cela peut concerner :
- l’installation de chaudières récentes,
- d’équipements d’isolation,
- de dispositifs de régulation du chauffage,
- ou encore d’équipements de production d’énergie.
La principale condition est que les travaux doivent être réalisés par une entreprise. Un particulier réalisant lui-même ses travaux en achetant ses propres fournitures ne pourra y prétendre.
Questions / réponses
Comment revendre son bien immobilier acquis avec la TVA 5,5% ?
Revendre son bien acquis avec la TVA à 5,5 % est possible, mais selon les cas de figure les conditions varient beaucoup.
En effet, une des conditions les plus importantes à connaître lors de l’achat de ce type de bien est qu’il doit être habité comme résidence principale durant 10 ans.
Revendre le bien après ce délai d’engagement ne pose aucun problème particulier.
Peut-on revendre un bien immobilier avant les 10 ans d’engagement ?
En revanche, le revendre avant l’expiration de ce délai fait que le bénéficiaire de la TVA à 5,5 % doit rembourser la différence entre la TVA à taux normal et la TVA réduite. Il existe quelques exceptions notables, qui permettent une revente anticipée sans pénalités :
- Le décès du bénéficiaire
- Une longue période de chômage
- Une contrainte professionnelle (mutation par exemple)
- Une naissance justifiant un déménagement
- Une situation d’invalidité qui porte atteinte à la solvabilité du propriétaire
Peut-on cumuler la TVA réduite avec d’autres prêts aidés pour l’achat d’un logement ?
Il est tout à fait possible de cumuler le taux à 5,5 % de TVA avec un prêt aidé. C’est notamment le cas en ce qui concerne le PTZ (prêt à taux zéro). De même, des aides locales existent souvent, qui sont cumulables également (Prêt Accession Sociale, Prêt Action Logement). Il est intéressant de se renseigner auprès des collectivités territoriales (commune, département, région).
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Page mise à jour le 21/01/26