Investir avec la loi Pinel Plus à Bordeaux

Retrouvez nos logements neufs éligibles au dispositif Pinel Plus à Bordeaux

Qu’est-ce que le nouveau dispositif Pinel Plus ou Super Pinel ?

Alors que le dispositif Pinel devait prendre fin en décembre 2022, on sait maintenant qu’il a été en réalité prolongé (selon la loi des finances 2021) jusqu’en 2024. Depuis le 1er janvier 2023, c’est un dispositif à deux têtes qui a pris place, le dispositif Pinel + prenant le relais du Pinel classique, devenu dégressif et aux règles d’éligibilité modifiées. Il n’est plus possible d’investir avec la loi Pinel Plus en 2025.

Quels sont les objectifs du dispositif Pinel Plus ?

Quels sont les avantages fiscaux du dispositif Pinel Plus à Bordeaux ?

La déduction d’impôt du dispositif Pinel est devenue dégressive depuis le 1er janvier 2023. Cependant, le Pinel + offre la possibilité de conserver les taux pleins pour 2023 et 2024, sous certaines conditions.

Durée d’engagement	Réduction fiscale 2022	Réduction fiscale 2023	Réduction fiscale 2024
6 ans	12 %	10,5 %	9 %
9 ans	18 %	15 %	12 %
12 ans	21 %	17,5 %	14 %

Comment bénéficier du dispositif ?

Quelles sont les conditions d’éligibilité pour l’investisseur ?

Les conditions d’éligibilité sont similaires à celles du Pinel classique. Elles concernent le logement, son emplacement, mais aussi des conditions liées à l’acquéreur :

• Payer ses impôts en France et y être domicilié.
• Se restreindre à deux investissements par an et par foyer fiscal.
• Mettre le bien en location au maximum 1 an après l’achat, et ce, jusqu’à expiration du délai d’engagement.
• Respecter des plafonds de ressources et de loyer.
• Respecter la période d’engagement de 6, 9 ou 12 ans.

Quels sont les plafonds à respecter pour un investissement en Super Pinel ?

Les plafonds de ressources

Un des critères principal de l’investissement en Pinel Plus est le plafond de ressources fixé par le gouvernement. Pour pouvoir investir dans un appartement Super Pinel, l’investisseur doit disposer d’un revenu fiscal maximum. Ces plafonds de ressources sont, pour Bordeaux, ceux de la zone A.

Foyer du locataire	Bordeaux (Zone A)
Une personne seule	43 953 €
Un couple	65 691 €
Personne seule ou couple ayant 1 personne à charge	78 963 €
Personne seule ou couple ayant 2 personnes à charge	94 585 €
Personne seule ou couple ayant 3 personnes à charge	111 971 €
Personne seule ou couple ayant 4 personnes à charge	126 001 €
Majoration par personne à charge	+ 14 039 €

Les plafonds de loyers

À Bordeaux le plafond de loyer est celui de la zone A, soit 14,49 €/m². Le loyer maximal s’obtient par ce calcul : 14,49 * surface utile * (0,7 + 19/surface utile).

La surface utile correspond à : la surface habitable du logement x (superficie des annexes/2). Les annexes correspondent à la surface des balcons, loggias, terrasses ou autres dépendances.

Qu’est-ce que le zonage Pinel Plus ?

Le zonage des communes françaises permet d’adapter le dispositif aux territoires concernés. Ce zonage a été entièrement révisé. Bordeaux se situe en zone A, une zone très prisée, car éligible sans être excessivement tendue.

Les zones Pinel à Bordeaux et en Gironde (33)

Zone	État du marché	Détails des communes
Zone A	Marché locatif très tendu	Depuis le 02/10/2023 et la réforme « flash » des zones ABC (révisé le 5 juillet 2024), la zone A concentre Bordeaux, Arcachon, Le Bouscat, Cestas, Gradignan, Gujan-Mestras, Mérignac, Talence, Andernos-les-Bains, Arès, Léognan, Pessac, Le Porge, La Teste-de-Buch.
Zone B1	Marché locatif tendu : la demande locative est supérieure à l’offre.	Elle concentre les villes en périphérie bordelaise, situées à moins de 20 kilomètres. Au total, ce sont 70 communes qui sont concernées :Ambarès-et-Lagrave, Artigues-près-Bordeaux, Arveyres, Audenge, Bassens, Baurech, Bègles, Biganos, Blanquefort, Bonnetan, Bordeaux, Bouliac, Le Bouscat, Bruges, Cadarsac, Cadaujac, Cambes, Camblanes-et-Meynac, Canéjan, Carbon-Blanc, Carignan-de-Bordeaux, Cénac, Cenon, Eysines, Fargues-Saint-Hilaire, Floirac, Le Haillan, Izon, Langoiran, Latresne, Lestiac-sur-Garonne, Lignan-de-Bordeaux, Lormont, Martignas-sur-Jalle, Martillac, Montussan, Nérigean, Paillet, Parempuyre, Le Pian-Médoc, Pompignac, Quinsac, Saint-Aubin-de-Médoc, Saint-Caprais-de-Bordeaux, Sainte-Eulalie, Saint-Jean-d’Illac, Saint-Loubès, Saint-Médard-d’Eyrans, Saint-Médard-en-Jalles, Saint-Quentin-de-Baron, Saint-Sulpice-et-Cameyrac, Saint-Vincent-de-Paul, Salleboeuf, Tabanac, Le Taillan-Médoc, Le Teich, Le Tourne, Tresses, Vayres, Villenave-d’Ornon, Yvrac, Ayguemorte-les-Graves, Le Barp, Belin-Béliet, Carcans, Créon, Hourtin, Isle-Saint-Georges, La Brède, Lanton, Ludon-Médoc, Mios, Saint-André-de-Cubzac, Saint-Morillon, Salles, Saucats, Vendays-Montalivet, Marcheprime.
Zone B2	Marché locatif modéré : la demande locative est égale à l’offre.	Il s’agit des communes situées entre 30 et 50 kilomètres de Bordeaux. Au total, ce sont 22 communes qui sont concernées :Ambès, Aubie-et-Espessas, Les Billaux, Cubzac-les-Ponts, Lalande-de-Pomerol, Libourne, Pineuilh, Pomerol, Saint-Antoine, Saint-Avit-Saint-Nazaire, Saint-Denis-de-Pile, Saint-Émilion, Sainte-Foy-la-Grande, Saint-Louis-de-Montferrand, Saint-Philippe-du-Seignal, Saint-Sulpice-de-Faleyrens.

Comment bénéficier du maintien des avantages fiscaux avec la loi Pinel Plus ?

Investir dans un logement situé dans un quartier prioritaire de la politique de la ville (QPV)

Un quartier prioritaire de la ville, c’est un quartier où la politique de la ville s’applique. L’objectif est de réduire les écarts sociaux-économiques entre eux et le reste de la commune.
Le logement est bun des axes prioritaires de cette action. À Bordeaux, ces quartiers sont au nombre de 6 :

• Bacalan,
• Benauge – Henri Sellier – Léo Lagrange,
• Carle Vernet -Terres Neuves,
• Grand-Parc,
• Le Lac,
• Saint-Michel.

Respecter des critères énergétiques, de qualité et de confort

Respecter les critères de luminosité dans le logement

La présence d’une lumière naturelle satisfaisante est un critère dorénavant pris en compte. Ainsi, il est nécessaire qu’un appartement en Pinel + à Bordeaux d’une typologie T3 et plus dispose d’une double exposition.

Justifier d’une surface habitable minimale

La typologie des logements définit précisément une surface par type, qui doit être respectée a minima.

Typologie du bien	Surface habitable
T1	28m2
T2	45m2
T3	62m2
T4	79m2
T5	96m2

Disposer d’un espace extérieur privatif

Chaque logement Pinel + doit inclure un espace extérieur privatif, dont la dimension minimale varie en fonction du type du logement.

Typologie du bien	Superficie des espaces extérieurs
T1	3m2
T2	3m2
T3	5m2
T4	7m2
T5	9m2

Respecter les exigences de la réglementation environnementale (RE2020)

Enfin, l’appartement en Pinel + doit respecter la réglementation environnementale RE2020 au seuil 2025 qui a pour objectif la neutralité carbone des logements d’ici à 2050. Depuis 2024, le bien immobilier doit également disposer d’un DPE classe A.

Quels sont les trois meilleurs quartiers prioritaires à Bordeaux dans lesquels investir en Pinel + ?

Page mise à jour le 19/09/2025