Loi Malraux : comment cela fonctionne ?
Le dispositif de défiscalisation Malraux, mis en place par Ministre de la Culture de l’époque, André Malraux et entré en vigueur en 1962 avec la loi n°62-903 du 4 août 1962, est l’une des plus anciennes lois de protection du patrimoine historique et architectural français.
La loi Malraux s’applique à la rénovation d’immeubles anciens à caractère historique qui se situent dans les Sites Patrimoniaux Remarquables des communes françaises (centres-villes historiques).
Ce dispositif permet aux contribuables français investissant au sein d’un programme Malraux d’obtenir une réduction d’impôt allant jusqu’à 30% du montant des travaux de rénovation, à condition de mettre en location le logement dans lequel ils ont investi pendant une durée de 9 ans.
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Les avantages de défiscaliser en loi Malraux à Toulouse
Le patrimoine architectural et historique toulousain fait partie des plus importants de France, réparti sur une surface de 230 hectares. Capitole, place Wilson, basilique Saint-Sernin, rue Saint-Rome, rue des Filatiers, place des Carmes… La Ville rose possède en effet de nombreux sites dont la conservation, la restauration et la réhabilitation présentent un intérêt public au point de vue architectural, archéologique, artistique ou paysager.
En optant pour un investissement au sein d’un programme immobilier en loi Malraux Toulouse, les investisseurs contribuent à la mise en valeur du patrimoine architectural toulousain par le biais de la restauration de bâtiments anciens. Ils participent également au développement et au maintien de l’offre locative dans le centre-ville historique.
Les avantages de la loi Malraux sont très intéressants pour tous les contribuables français qui souhaitent investir dans la vieille pierre toulousaine dans l’optique de défiscaliser leur impôt sur le revenu :
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Une réduction d’impôt proportionnelle au montant des travaux équivalente à :
- 30% pour les immeubles situés au sein d’un secteur classé “Site Patrimonial Remarquable” (SPR) bénéficiant d’un plan de sauvegarde et de mise en valeur approuvé (PSMV), ou dans les quartiers anciens dégradés ou conventionnés “Nouveau Programme National de Renouvellement Urbain” (NPNRU)
- 22% pour les immeubles situés au sein d’un secteur classé “Site Patrimonial Remarquable” bénéficiant d’un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine approuvé (PVAP), ou pour une rénovation déclarée d’utilité publique.
Bon à savoir
Depuis le 1er janvier 2025, seuls les biens situés dans un périmètre SPR couvert par un Plan de Sauvegarde et de Mise en Valeur (PSMV) ou un Plan de Valorisation de l’Architecture et du Patrimoine (PVAP) sont éligibles au dispositif Malraux. Les anciens périmètres QAD ou NPNRU non couverts par un SPR sont exclus du dispositif.
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Des revenus locatifs non plafonnés
Des revenus locatifs chaque mois sans plafonnement des loyers. Les propriétaires-investisseurs peuvent ainsi fixer librement leurs montants.
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La plus-value à la revente
Grâce aux rénovations effectuées dans le respect du charme de l’ancien, vous pourrez tout à fait profiter d’une belle plus-value à la revente.
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La rentabilité locative
Grâce à l’emplacement des biens en location en plein cœur historique de la Ville rose vous profitez d’une très bonne rentabilité locative.
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Le régime spécial non plafonné
Il n’y pas de plafonnement des niches fiscales en loi Malraux Toulouse. Alors que pour d’autres dispositifs de défiscalisation, le plafond est fixé à 10 000€ par an.
Bon à savoir
La loi Malraux est cumulable, sous conditions, avec d’autres dispositifs de défiscalisation immobilière:
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- Découvrez la loi Monuments Historiques à Toulouse.
Les conditions pour bénéficier du dispositif
Pour pouvoir profiter de la loi Malraux Toulouse, certaines conditions doivent être respectées :
- La réduction d’impôt est proportionnelle au montant des dépenses effectuées pour les travaux de rénovation dans la limite de 400 000 €, sur 4 années consécutives, soit une réduction maximale de 120 000€.
- L’immeuble ancien doit être rénové dans sa totalité.
- La restauration intégrale du bâtiment doit faire l’objet d’un suivi par un Architecte des Bâtiments de France.
Exemple d’un investissement en loi Malraux à Toulouse
Monsieur Durand souhaite investir dans un appartement Malraux situé dans un immeuble ancien rénové dans le centre-ville historique de Toulouse afin de réduire considérablement ses impôts et se constituer un patrimoine. Le montant des travaux s’élève à 150 000€. La réduction de ses impôts est de 30%, elle s’élève donc au total à 45 000 €, pouvant être réparti sur 4 années consécutives.
| Exemple d’investissement en loi Malraux Toulouse | Montants |
|---|---|
| Investissement global | 350 000€ |
| Foncier | 200 000€ |
| Travaux | 150 000€ |
| Réduction d’impôt | 30% du montant des travaux |
| Montant de la réduction d’impôt | 45 000 € |
| Montant de la réduction d’impôt sur la durée | Sur 1 an : 45 000 € Sur 2 ans : 22 500 € /an Sur 3 ans : 15 000 € / an Sur 4 ans : 11 250€ / an |
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Qui sont les profils toulousains éligibles à la loi Malraux ?
Le profil idéal pour un investissement en loi Malraux à Toulouse concerne principalement les contribuables domiciliés fiscalement en France, fortement imposés, et souhaitant allier défiscalisation et protection du patrimoine.
- Un contribuable fortement imposé : idéalement redevable d’au moins 10 000 € à 15 000 € d’impôts par an, afin de capter une réduction d’impôt immédiate et conséquente.
- Un investisseur hors plafonnement : souhaitant défiscaliser au-delà du plafond des 10 000 € des niches fiscales, le Malraux n’étant pas soumis à cette limite.
- Un propriétaire bailleur engagé : disposé à louer le bien nu, en résidence principale, pour une durée minimale de 9 ans.
- Un amoureux du patrimoine : capable de financer une opération de restauration complète (apport et/ou emprunt), notamment dans un Site Patrimonial Remarquable d’un centre historique.
Quelles sont les zones éligibles pour investir avec le dispositif Malraux ?
Le dispositif Malraux s’applique seulement à certains biens immobiliers situés dans des zones présentant un caractère architectural et patrimonial particulier. Ces zones sont définies par le Code de l’urbanisme et peuvent être :
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Des quartiers anciens dégradés (QAD)
Ces zones sont éligibles pour les opérations de restauration déclarées d’utilité publique engagées jusqu’au 31 décembre 2024. Et pour les dépenses payées à compter du 1er janvier 2016, dans un quartier présentant une concentration élevée d’habitats anciens dégradés et faisant l’objet d’une convention pluriannuelle dans le cadre du nouveau programme national de renouvellement urbain (NPNRU).
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Périmètre SPR couvert par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP)
Ce sont des zones qui présentent un patrimoine architectural et urbain de qualité et qui font l’objet d’un plan de valorisation.
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Des sites patrimoniaux remarquables (SPR)
Ces sites sont couverts par un plan de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) approuvé ou couverts par un plan de valorisation de l’architecture et du patrimoine (PVAP) approuvé.
Couvrant une superficie de 230 hectares (260 hectares avec la Garonne), le Site patrimonial remarquable de Toulouse, classé en 1986, se distingue comme l’un des plus vastes de France. Son périmètre, délimité par les vestiges des anciens remparts médiévaux, englobe la cité, le bourg et le faubourg Saint-Cyprien, préservant ainsi un ensemble urbain d’une richesse inestimable.
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Quels sont les travaux éligibles pour bénéficier du dispositif Malraux à Toulouse ?
Les travaux éligibles à la loi Malraux sont ceux permettant la restauration complète et conforme à l’état d’origine du bien immobilier. Cela comprend notamment :
- La rénovation ou reconstitution des toitures et murs extérieurs.
- Les travaux d’utilité publique, d’entretien, de réparation et de rénovation.
- La transformation des pièces annexes en pièces habitables.
Les travaux sont déterminés de manière très stricte. De ce fait, il faut être vigilants aux travaux non éligibles comme :
- Les travaux d’agrandissement.
- Les dépenses liées à des travaux imposés ou autorisés par l’administration.
- Les provisions versées pour les travaux de copropriété.
- Les charges foncières et les frais d’adhésion aux associations urbaines de restauration.
Comment la loi Malraux contribue au recyclage urbain à Toulouse ?
Toulouse, ville d’histoire et d’architecture remarquable, abrite un riche patrimoine immobilier ancien. La loi Malraux, dispositif fiscal incitatif à la rénovation de ces bâtiments, joue un rôle crucial dans sa préservation et sa valorisation, en encourageant le recyclage urbain.
De nombreux projets de recyclage urbain ont été menés à bien à Toulouse grâce à la loi Malraux comme Les Halles de la Cartoucherie, une friche industrielle historique transformée en un ensemble immobilier mixte comprenant des logements, des commerces et des bureaux. Cette opération, menée par un opérateur privé, a bénéficié des avantages fiscaux de la loi Malraux, permettant ainsi de financer une réhabilitation de qualité tout en respectant l’identité architecturale du lieu.
Sporting Promotion s’engage également dans la réhabilitation urbaine avec le recyclage de la résidence Sporting Riverview, situé sur les rives du Canal du Midi. Cet ancien immeuble de bureaux a été réhabilité en logements. Cette opération, exemplaire en matière de développement durable, a intégré des techniques de construction respectueuses de l’environnement.
Comment revendre son bien en loi Malraux à Toulouse ?
La revente d’un bien en loi Malraux à Toulouse est soumise à certaines règles spécifiques, distinctes de la vente d’un bien immobilier classiques. Après avoir profité des avantages offerts par la loi Malraux pendant au moins 9 ans, plusieurs options s’offrent à vous : continuer de louer votre bien, l’habiter ou le revendre sous certaines conditions.
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Les conditions de revente
- Le bien doit être conservé au moins 9 ans à compter de la date d’achèvement des travaux.
- Le bien doit avoir été loué nu pendant au moins 9 ans à titre de résidence principale.
- Le vendeur est tenu d’informer l’acquéreur des obligations locatives et fiscales attachées au bien.
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Le mode d’acquisition du bien
Il existe deux modes d’acquisition pour un bien en loi Malraux, l’ASL et le VIR.
- Association Syndicale Libre (ASL) : Si vous avez acquis votre bien en ASL, c’est-à-dire en copropriété avec d’autres investisseurs, vous pouvez le revendre. Cependant, soyez attentif à la fiscalité lors de la revente. La plus-value sera calculée selon le régime de droit commun, avec prise en compte de l’abattement pour durée de détention.
- Vente d’immeuble à rénover (VIR) : Si vous avez acheté un immeuble à rénover en loi Malraux (similaire à une vente en VEFA), le contrat d’acquisition doit décrire le bien et les travaux à réaliser. Le vendeur est tenu de garantir les travaux, tandis que l’acquéreur paie en fonction de l’avancement des travaux.
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Le calcul de la plus-value
- En ASL : La plus-value est calculée uniquement sur la base du prix d’achat du bien (foncier). Les avantages fiscaux pour les travaux de rénovation ne sont pas ajoutés au prix d’acquisition.
- En VIR : La plus-value prend en compte le prix d’acquisition et les travaux réalisés, conformément à l’article 150 VB du Code général des impôts.
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Questions / réponses
Loi Malraux ou loi Monuments Historiques : quelles sont les différences ?
Le dispositif Malraux procure une réduction d’impôt calculée sur des dépenses de restauration (22 % ou 30 % selon la zone), avec des règles de location strictes. À l’inverse, le régime Monuments Historiques repose principalement sur la déduction de charges et travaux (logique de revenu imposable), sans condition de localisation, et avec une obligation de conservation de 15 ans dans le cadre du régime dérogatoire.
Quels sont les plafond de travaux en loi Malraux ?
Les dépenses sont retenues dans la limite de 400 000 € sur une période de 4 ans consécutifs.
Que se passe-t-il en cas de revente anticipée (bien ou parts) ?
Si vous revendez votre bien ou vos parts de SCPI avant le terme des 9 ans de location obligatoire, l’administration fiscale procède normalement à une reprise de la réduction d’impôt perçue.
- L’impôt est recalculé pour l’année de la revente, en intégrant le montant total de l’avantage fiscal consommé depuis le début de l’investissement.
- Des intérêts de retard peuvent s’ajouter au montant à rembourser.
Quelle est la durée de détention d’un bien en loi Malraux ?
La condition pour valider l’avantage fiscal de la Loi Malraux est l’engagement de louer le bien nu (non meublé) à usage de résidence principale du locataire pendant une durée minimale de 9 ans.
Peut-on investir avec la loi Malraux en SCPI ?
Il est possible d’investir en loi Malraux via une SCPI Malraux, en souscrivant des parts d’une SCPI fiscale qui investit dans des immeubles anciens à rénover en secteurs protégés et qui ouvre droit à une réduction d’impôt liée aux travaux, avec une gestion déléguée.
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Page mise à jour le 19/09/2025